Tout savoir sur la VEFA bWOOD Habitat : Constructeur de maison en ossature bois en Bretagne

De nos jours, la majorité des logements neufs, que ce soit en collectif ou en individuel, sont vendus alors que les biens ne sont pas encore construits ou achevés. On parle alors de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’achat sur plan. La VEFA est très encadrée par la loi et accompagnée par des professionnels (notaires, courtiers, promoteurs…).  

Le projet immobilier s’exécute fréquemment en deux temps : dans un premier temps avec la signature d’un contrat de réservation préparant la vente et octroie la réserve du logement au futur propriétaire. Puis vient ensuite le contrat de vente qui sera signé devant le notaire. Par cette deuxième étape, le bien sera ainsi transféré du promoteur à l’acquéreur. 

Si votre choix d’achat s’axe sur la VEFA, il est recommandé de se tourner vers votre banque ou un courtier afin d’étudier et valider votre financement. Dans le cas où vous n’avez pas de promoteur immobilier, vous serez redirigé vers l’une de ces entreprises afin que l’on vous présente les projets en cours, les localisations et étudier vos capacités financières. Après avoir fait une recherche et une analyse complète de ces étapes et votre choix porté sur l’un des biens, un premier contrat sera signé entre votre promoteur et vous. 

Les étapes de vente en VEFA :

  • Contrat de réservation 
  • Acte de vente et paiement du prix 
  • Livraison du bien 
  • Garantie de construction 

Le contrat de réservation, c’est quoi ?

Ce contrat, aussi appelé le contrat préliminaire, permet d’avoir une réserve du demandeur sur la future propriété et de conclure par la suite un contrat de vente afin qu’il y ait un transfert du bien entre les deux parties. L’acquéreur s’engage à l’achat du bien futur et le promoteur, lui, s’engage en retour à sa livraison une fois la construction achevée. 

Le contenu du contrat de réservation

Ce contrat doit nécessairement être fait par écrit et comporter les mentions suivantes, sous peine de nullité : 

  • Les coordonnées des deux parties, 
  • Situation du bien, 
  • Surface approximative, 
  • Nombre de pièces principales, dépendances, services…, 
  • Les informations relatives à la construction (matériaux, isolation…), 
  • Les éléments d’équipements (cave, parking, chauffage, ascenseur…), 
  • Le prix prévisionnel et les modalités/clauses de révisions du prix, 
  • Date de la conclusion de la vente, 
  • Délai d’achèvement/d’exécution de la construction, 
  • La mention, si existante, du prêt que le promoteur déclare au futur propriétaire, 
  • Les mentions et conditions légales en intégralité du dépôt de garantie.

Le prix de vente prévisionnel et les modalités de révision

Les prix sont toujours fixés par les promoteurs et doivent être impérativement inscrits sur le contrat de réservation. Une majoration de quelques pourcents, 5% maximum est autorisée par la loi.

Dans le cas où une mention de révision du prix est prévue sur le contrat, le prix est seulement variable selon la limite établie et encadrée par l’indice du bâtiment (BT01). 

Le dépôt de garantie

Le dépôt est la somme que devra verser le futur acquéreur (le réservataire) au promoteur immobilier, qui est un pourcentage du prix de vente prévisionnel et dépendra du délai entre les deux signaturesCe montant est limité à : 

  • 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de moins d’un an,
  • 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Dans les cas où les deux ans sont dépassés, aucun dépôt ne peut être réclamé par le promoteur.

À noter : ce dépôt de garantie n’est pas versé directement au promoteur. En effet, il sera déposé sur un compte spécial, au nom du réservataire (soit dans une banque, soit une entreprise spécialisée, soit chez un notaire). Ce montant sera soustrait du prix de vente et ensuite versé au vendeur, seulement lorsque le contrat de vente sera signé. 

Quelles sont les conditions de rétractation de l’acquéreur ?

Lorsque le premier contrat est signé, un engagement réciproque est fait entre les deux parties. Si l’acquéreur revient sur son engagement, le vendeur est en droit de garder le dépôt de garantie.
La loi autorise cependant le réservataire à revenir sur cet engagement et récupérer son dépôt de garantie selon les conditions suivantes : 

  • Si l’acquéreur se rétracte dans les 10 jours alloué au délai de rétraction, 
  • Si le prêt est refusé par la banque, 
  • Si le vendeur ne peut conclure le contrat de vente dans les délais impartis, 
  • Si le vendeur abandonne le projet immobilier (manque de réservation, obstacles liés à l’administration), 
  • Si le prix final de vente excède plus de 5% du prix prévisionnel, 
  • Si la valeur (la consistance ou la qualité des ouvrages) présente une diminution supérieure à 10% du prix indiqué au préalable dans le contrat, 
  • Si un ou plusieurs équipement(s) prévus et écrits sur le contrat ne sont finalement pas réalisés. 

Si minimum l’un de ces éléments arrive, et malgré le délai de rétraction dépassé, l’acquéreur est en droit de demander le remboursement de son dépôt de garantie. Il devra faire la demande de remboursement par lettre recommandée et avis de réception au vendeur, ce dernier doit lui rendre l’intégralité de la somme dans les trois mois suivants. 

L’acte authentique

Entre les deux signatures, l’acquéreur reçoit le projet du contrat de vente définitif, qui doit lui être parvenu au moins un mois avant la signature de l’acte authentique. Ce deuxième contrat, obligatoire, est celui de la vente du bien à construire ou en cours de construction. Ce dernier est inévitablement établi devant un notaire et doit comporter les mêmes mentions légales que celui du contrat de réservation, en plus de certains points tels que le règlement de la copropriété. 

Prix et modalités de paiement

Cet échéancier est encadré par la loi. L’acquéreur paie le prix du bien, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les paiements sont échelonnés et ne peuvent excéder : 

  • 35% du prix total au moment de l’achèvement des fondations du bien, 
  • 70% du prix total à la mise hors d’eau, 
  • 95% du prix total à l’achèvement de l’immeuble, 

Au moment de la mise à disposition du bien au propriétaire, le solde restant devra être payé. 

Les garanties si la construction n’est pas achevée

La loi établie l’obligation au vendeur de prendre des garanties afin de protéger l’acquéreur en cas de non-achèvement du bien à construire : 

  • La garantie financière d’achèvement est une garantie bancaire, qui en cas de défaillance du vendeur, engage l’établissement financier à avance les sommes nécessaires. 
  • La garantie de remboursement, permet de rembourser les sommes versées par l’acquéreur en cas de non-achèvement de la construction, 
  • Pour finir il existe des garanties offertes : parfait achèvement, de surface, biennale, isolation phonique, décennale et l’assurance dommages-ouvrage. 

Cette livraison consiste à rendre les clés au propriétaire du bien une fois les travaux achevés. Il est impératif de faire l’état des lieux de façon minutieuse afin de mettre par écrit les finitions ou défauts de conformité et vices de construction. Si certains points sont relevés, l’acquéreur doit en notifier le vendeur par écrit et l’envoyer dans le mois suivant l’état des lieux. 

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